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Locacion comercial. Aspectos legales a tener en cuenta.

05/05/2009

1) Las partes pueden celebrar privadamente este contrato insertando las cláusulas legales que deseen, siempre que respeten el Código Civil y la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas.

2) Pueden adicionalmente firmar, en el mismo acto, un Convenio de Desocupación. Si existiera un incumplimiento del contrato que diera lugar al desalojo, el convenio se presenta ante un juez solicitando su homologación judicial y la ejecución. No va a hacer falta entablar un juicio de desalojo. El convenio puede hacerse agregando una cláusula adicional al contrato, firmando aparte, o como cláusula especial en hoja aparte, en la cual se haga referencia a los datos esenciales del contrato (partes, domicilio del inmueble arrendado, fecha de inicio del contrato, etc.), haciendo constar que dicha cláusula forma parte del contrato base, debiendo estar firmada por ambas partes.

3) Dentro de los 15 días de firmado el contrato deben sellarlo en el Banco de la Provincia de Buenos Aires. El plazo mínimo son 36 meses, por lo cual debe multiplicarse 36 por el precio del alquiler. El 1 que resulte de esa cuenta, va a ser el valor del sellado,. Ej.: Precio del alquiler: 2000 X 36 meses X 1 720 (valor del sellado). Cada parte abona la mitad.

4) El locatario puede rescindir la locación antes del vencimiento, notificando al locador con una antelación no menor a 60 días. Esto se le permite al locatario, ya que si su actividad no ha prosperado como esperaba, no puede obligársele a cumplir el contrato hasta su culminación. Por otra parte, siempre es conveniente determinar mediante una cláusula una suma en concepto de indemnización para el locador, para el supuesto de que ocurra esta eventualidad. Si bien legalmente no se halla pactada consecuencia patrimonial indemnizatoria alguna, por la regla general del artículo 1197 del Código Civil, las partes pueden establecer las convenciones que sean necesarias para la mejor lectura e interpretación del contrato, evitando consecuencias para ambas partes. En este aspecto, se diferencia con la locación con destino a vivienda, en que en esta, el locatario puede, transcurridos los 6 primeros meses, rescindir el contrato, avisando al locador, con antelación mínima de 60 días. Desde los 6 meses hasta el año debe abonar una indemnización al locador de un mes y medio de alquiler, y luego del año, sólo un mes.

5) Para el caso que durante el transcurso de la locación se generen problemas entre las partes y el locador se niegue a recibir el precio locativo, debe intimarse por carta documento para que lo reciba, bajo apercibimiento de consignar los alquileres. La consignación judicial es una notificación al juez sobre la situación existente entre las partes, en donde se abre una cuenta judicial, y se deposita, obteniendo la constancia de pago porque el locador no quería recibirlo. Se hace para evitar problemas legales, atento que la locadora puede aducir incumplimiento del contrato por su parte y por tanto exigir la rescisión por ese motivo, con las consecuencias legales que acarrea.

6) Si el contrato hubiera hecho referencia a un aumento escalonado o progresivo, en x pesos, habría sido válido. Lo que la ley de convertibilidad prohíbe son las cláusulas de actualización que tengan en cuenta las variaciones de precios según índices oficiales (prohibición de indexación). Por otra parte, es lícita la cláusula que permite renegociar el precio cada tantos meses, y si las partes se ponen de acuerdo, correrá el nuevo precio. Las partes pueden convenir que el precio sea modificado dejando en manos de un tercero, por ej., una inmobiliaria, su fijación. Además, pueden pactar el precio en un porcentaje del valor del inmueble en el mercado de compraventas, dejando en manos de un tercero la fijación de este último valor.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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